Frédéric (gauche) est un ancien ingénieur informatique. Après avoir atteint 40 lots immobilier, il se demande pendant le confinement comment aller au niveau supérieur et avoir plus d'impact. Durant 3 années de recherche, il teste de nouvelles méthodologies avec un projet pilote : Investir Ensemble Nouvelle Aquitaine, au sein duquel il réunit 125 associés.
Michaël (droite) est un investisseur avec plus de 3M€ d'immobilier. Il est l'auteur du blog et chaîne Youtube Esprit Riche. C'est un associé d'Investir Ensemble depuis la 1ère heure.
La preuve par l'exemple. Voici nos résultats avec la première foncière collaborative :
Investir Ensemble Nouvelle Aquitaine 1
En réunissant des associés dans une ville, l'idée est d'acheter à bas prix des biens délabrés et de les rénover de manière écologique et rentable.
Notre approche nous permet de discuter avec les mairies et de résoudre le problème des réserves foncières inexploitées. Chaque foncière est constituée pour 8 ans, période à l'issue de laquelle les biens seront vendus et les gains partagés.
Il n'y a pas de distribution d'argent durant l'exploitation avant de pouvoir mutualiser les cash-flow et le ré-investir. C'est la première fois qu'il est vraiment possible de faire de l'intérêt composé en immobilier et sans être caution d'un emprunt. L'idée est de viser des projets avec 10% de rentabilité brute, les rénover en DPE A et bas carrbone.
Chaque associé doit apporter entre 20.000€ et 150.000 €. Les associés qui tiennent leurs promesses et contribuent pour permettre à la foncière de réduire ses coûts (ou augmenter sa rentabilité) sont avantagés financièrement.
Il y a 30 places dans chaque foncière régionale.
Comment est-ce que nous atteignons de tels résultats ?
La foncière est une structure légère : pas de bureau, pas de salarié. Pas de frais de gestion.
Le directeur qui pilote le projet est un investisseur aguerri !
Nous avons développé une méthodologie pour rénover et obtenir un DPE A ou B à un coût raisonnable.
Notre objectif est d'utiliser un maximum d'innovations ayant un impact écologique et sociétal tout en ayant un rationnel économique raisonnable. Pour cela nous testons et avons testé des centaines d'options, de matériaux, de solutions.
Au delà de chaque foncière, vous rejoignez une aventure nationale avec un réseau, de l'échange.
Il y a également un séminaire national en 2025 pour réunir tous les associés.
Saviez-vous que l'immobilier produit 25% des émissions CO2 en France contre 3% pour l'aviation ?
Il est temps d'agir, faites partie de la solution.
LABEL
Une démarche dans le Top 1% en Europe sur le développement durable (label Engagé RSE, niveau Exemplaire)
RENOVATION
1% / an de don du CA à une association environnementale. Zéro Artificialisation nette de sols. Recyclage urbain privilégié (20% de CO2 en moins qu'une construction)
BIODIVERSITE
1 Logement =
1 Arbre planté/an Menez également d'autres actions de biodiversité dans les logements (nichoir, hôtel à insecte, etc.)
INNOVATION
Démarche bâtiment bas carbone. Préservez l'eau, électricité, réduire les déchets avec les innovations de la fondation Solar Impulse
BAS CARBONE
Lutte contre le réchauffement climatique et les passoires énergétique : transformer les logements F/G en batiments A/B (basse consommation)
Interviews d'associés en 2021, après le 1er bâtiment rénové en 8 semaines
1 an plus tard, ils racontent leur expérience (2022)
Cité des Sciences, Visite groupe sur les innovations immobilière (2023)
Week-end de rénovation entre associés pour faire des économies et aller + vite. Journée Montage de Meubles : les apparts sont prêts à louer en 1 seul week-end. Tenue de notre conseil de guerre sur les prochaines orientations du projet. Visite commune de tous les biens.
Après l'effort, le réconfort ! Soirée Pizza Networking (2021) dans nos immeubles, plusieurs Team Buildings et réseautage détente (Bowling, Resto, Laser Game...) en 2022. Séminaire privé avec des conférences haut niveau.
Et surtout, plein de bons souvenirs !
Reportage TV sur LCI dans notre coloc de 11 personnes à Niort !
Interview de nos colocataires (9 personnes sur Angoulême)
Il y a déjà 3 ans, Michaël vous parlait de son investissement. 3 ans après, le résultat est incroyable !
En tant qu'associé vous pouvez rejoindre en tant que personne physique ou en tant que personne morale (SCI, SAS...).
Après votre candidature, vous aurez bien évidemment accès aux statuts
Chaque foncière aura entre 30 et 40 associés qui seront sélectionnés par le directeur.
C'est donc un petit groupe de grande qualité.
Votre rôle en tant qu'associé est de soutenir la foncière.
Cela peut être par une aide sur le terrain, de la mise en relation, une aide administrative...
L'idée est de gérer collectivement la foncière et d'aider le directeur.
L'objectif est que chaque associé "contribue" 1 à 2 jours par an.
C'est très simple, cela vous permet d'apprendre, de créer du réseau et de faire de belles économies sur le projet.
L'objectif est d'avoir une rentabilité de 10% durant l'exploitation du projet et de revendre d'ici 8 à 10 ans.
Par rapport à votre argent investi, c'est (selon les hypothèses) entre un fois 2 et un fois 4.
Nous avons un faible pour les villes avec un programme "Action Coeur de ville" : https://agence-cohesion-territoires.gouv.fr/action-coeur-de-ville-42 car cela permet de faciliter considérablement les financements.
Cela peut être également une grande ville.
Nous ne concentrons pas sur une ville en particulier, nous ouvrons des foncières partout où l'on trouve un directeur de grande qualité.
Nous nous concentrons sur des biens à haut rendement. Cela peut être tout type (Colocation, Immeuble de Rapport, etc.)
Le directeur trouve le bien qui vous convient. Nous vérifions qu'il est bien dans les critères et les associés votent ensuite l'acquisition
Un investissement personnel est obligatoire à hauteur de 30 000 € minimum (jusqu'à 100.000€).
Il ne s'agit pas de frais, c'est la somme qui sera investie. C'est la même somme pour tous les associés. Le directeur aura également investi une somme similaire et sera aussi associé.
Un capital de 1,5 million d'euros sera levé dans chaque région.
Nous vous proposons de candidater sur le site et ensuite vous serez contacté par le directeur pour un entretien.
A l'issue de celui-ci si vous êtes retenu nous réaliserons les formalités afin que vous deveniez associé.
Il s'agit d'une SAS à capital variable. Cette société va ensuite créer une SCI
Il y a également un GIE pour mutualiser toutes les fonctions supports (RSE, bureau méthode et AMO environnemental, labels, outils, etc.)
Il y a des clauses pénalisant un directeur qui n'irait pas au bout du projet.
Si cela arrivait, nous chercherions un remplaçant.
Tout investissement et tout projet entrepreunarial comporte des risques (perte en capital, d'illiquidité, rendement inférieur aux prévisions).
Les risques immobiliers sont nombreux :
- risques administratifs (retard à cause du refus d'une DP ou permis)
- risques opérationnels (aléas de chantier, retard de chantiers, intempérie, malfaçon, risque humain, faillite d'un entrepreneur, restrictions réglementaires, etc.),
- risques financiers (évolution du coût des matériaux, évolution des taux, évolution des prix immobiliers, dépassement du budget, etc.),
- risques réglementairaires (encadremement de loyers, nouvelles disposition sur la mise en location, modification fiscales, etc.)
- risques de force majeure (pandémie, conflit géopolitique, etc.)
- risques internes à une société (mésentente et conflit associés, manque d'implication des associés, corruption, délais administratifs, etc.)
Pour réduire les risques, nos projets sont aussi beaucoup plus sécurisés pour deux raisons :
1) La première, c’est que tout le monde peut partager son expertise… Si un associé a déjà eu des problèmes avec une toiture, c’est un point sur lequel il va porter bien plus attention. L’immobilier s’apprend sur le terrain, souvent avec des erreurs et on peut vraiment profiter de l’expérience de tout le monde. Cela peut vraiment réduire beaucoup de coût.
2) Il y a un investissement sur plusieurs lots. En plus d’économies d’échelle, le risque va être réparti sur plusieurs lots. C’est la promesse que font beaucoup de SCPI et c’est parfaitement logique : si un locataire ne vous paye pas le loyer d’un appartement, c’est beaucoup moins grave si vous en avez dix qu’un seul.
3) Une GLI est obligatoire. Nous mettons en place de multiples assurances (dépannage, homme-clé, etc.)
4) Le mode de distribution à long terme permet de constituer un matelas confortable dès l'obtention des premiers loyers et donc de ne pas avoir à remettre au pot en cas de problème.
5) Le mode de fonctionnement : acheter moins cher, modèle hyper économique (pas de coût interne : pas de bureau, pas de sécrétaire, etc.), forte plus-value à la revente (revalorisation de biens dégradés).
Cela peut arriver que le directeur ait bloqué un bien lors de la recherche de ses associés mais ce n'est pas du tout obligatoire.
Vous pouvez être associé dans une foncière qui est une "coquille vide" au départ.
Les futurs associés vont d'abord investir sur une personne, le directeur, plutôt qu'un projet immobilier.
Ensuite, c'est l'occasion de rentrer dans un club, se faire un "réseau" haut niveau, apprendre, la possibilité de s'impliquer dans le projet, faire de l'immobilier que l'on ne peut pas faire seul (taux d'endettement, situation, etc.) et le fort engagement écologique et sociétal.
C’est toujours une question de ratio rendement/risque.
Le crowdfunding repose sur un instrument financier : c'est du "papier", l’immobilier n'appartient pas aux investisseurs. Cela revient à faire un prêt commercial à des marchands de bien.
Nous sommes dans une période de crise immobilière (avec la difficulté de revendre des biens).
Il n'y a aucune gestion collective ou implication possible dans la gestion, pas d’apprentissage, etc.
Ce que nous proposons est unique.
Si le point commun est d'être associé, tout le reste est différent !
Les associés d'une SCPI n'ont pas de possibilité de s'impliquer dans les projets, ne votent pas pour l'achat ou la vente des projets.
Les associés d'une SCPI supportent des frais de gestion allant de 10 à 15% par an, dans notre projet, c'est négligeable.
Les associés d'une SCPI ne connaissent pas les autres associés et ne peuvent pas créer de réseau, nous avons mis l'accent sur la création d'un groupe de qualité.
Les associés d'une SCPI n'innovent pas et n'ont pas du tout le même niveau d'impact local tel que nous pouvons le faire.
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